不動産投資は、物件を購入するだけでは終わりません。購入後は建物や部屋を管理し、設備の清掃や修繕、入居者の対応などの業務をおこないます。この記事では、不動産投資の管理方法を3種類ピックアップして、それぞれのメリットや注意点、特徴を徹底解説します。
不動産投資の管理方法①:自主管理
自主管理とは、建物や部屋の管理をすべてオーナー自身でおこなう管理方法です。入居者の募集から退去時の対応までを一貫して実施するため、3種類の管理方法のなかで、もっともオーナーに負担がかかります。自主管理のメリットとデメリットを詳しくチェックしてみましょう。
自主管理のメリット
自社管理のメリットは、主に以下の3点です。
<自主管理のメリット>
- 管理委託費を節約できる
- 入居者とのコミュニケーションをとりやすい
- オーナーが不動産投資の経験を積める
自主管理には手間がかかりますが、その代わりに、不動産管理会社に管理委託費を支払う必要がなくなります。毎月かかるコストを浮かせられるため、不動産投資における利益を少しでも増やしたい方は、自主管理を選ぶといいでしょう。
また、現場に足を運んで管理をする機会が増えるため、入居者とコミュニケーションをとりやすいこと、さまざまな経験を積めることもメリットです。
自主管理のデメリット
自主管理のデメリットは、以下の3点です。
<自主管理のデメリット>
- 本業との両立が難しい
- 素人経営では入居者の不満がたまる可能性がある
- 物件の資産価値が下がりやすい
入居者のトラブルやクレームにもオーナーが対応する必要があるため、状況によっては、深夜・早朝でも現地に向かわなければなりません。清掃など日常的な業務も多く、会社員の方の場合は、本業と両立させることが難しいでしょう。
また、素人経営が入居者のストレスを生んだり、清掃・管理が不足して物件の資産価値が下がったりする恐れもあります。総合的に見て、自主管理はあまりオススメできません。
不動産投資の管理方法②:管理委託
管理委託とは、管理会社に管理業務を委託する方法です。意思決定はオーナーがおこないますが、契約や管理に関する実務は、すべてプロに委託できます。メリット・デメリットをそれぞれ見ていきましょう。
管理委託のメリット
管理委託を選ぶメリットは、以下の3点です。
<管理委託のメリット>
- 管理業務を任せられる
- 投資できる不動産の数が増える
- プロの仕事を見てノウハウを学べる
管理業務をすべて任せられることが最大のメリットですが、そのほかにも、プロの仕事を見てノウハウを学べること、投資できる不動産の数を増やせることも大きなメリットです。
また、日常的な管理業務をすべて会社に任せられるため、遠方の物件にも投資しやすくなります。投資対象にできる物件の絶対数を増やすことで、投資に成功する確率が大きく上がるでしょう。
管理委託のデメリット
管理委託のデメリットとなるのは、以下の2点です。
<管理委託のデメリット>
- 管理委託費がかかる
- 入居者との親睦を図りにくい
管理会社を利用する際は、所定の管理委託費を毎月支払わなければなりません。管理委託費の目安は家賃収入に対して3~7% で、支払った分だけ不動産所得が減ってしまいます。さらに、物件に足を運ぶ回数が減ることによって、入居者との親睦を図りにくくなる点にも注意が必要です。
不動産投資の管理方法③:サブリース
アパートやマンションを一棟購入した後、不動産貸家に一棟丸ごと借り上げてもらい、管理委託も依頼する形の投資法です。空室の有無にかかわらず保証されたリース料を受け取れるため、年間の収支予測を立てやすくなります。
サブリースのメリット
サブリースのメリットは、以下の2点です。
<サブリースのメリット>
- 収入が安定しやすい
- 複数の部屋の管理を任せられる
サブリースでは、空室が発生していたとしても契約時のリース料が支払われるため、収入が安定しやすいことが最大のメリットです。また、複数の部屋を一括で管理してもらえるため、楽をしながら高額な利益を得るチャンスがあります。
サブリースのデメリット
サブリースのデメリットは、以下のとおりです。
<サブリースのデメリット>
- 支払われるリース料は家賃よりも安い
サブリースで受け取れるリース料の相場は、家賃収入の8~9割 となることが一般的です。入居率次第では、自己管理や管理委託と比べて損をする可能性があることを覚えておきましょう。
まとめ
不動産投資の管理方法は、自主管理・管理委託・サブリースのうちいずれかです。不動産投資にあまり慣れていない方には、オーナーに負担がかかりにくい管理委託、もしくはサブリースの利用をオススメします。
ヘヤミセでは、入居管理や建物管理だけでなく、一括管理をおこなうサブリースも導入しています。どの管理方法を選ぶべきなのか、オーナー様の趣向を踏まえたうえでアドバイスすることも可能なので、お悩みを一人で抱えずに、当社までご相談ください。